Você comprou um imóvel na planta, assinou o contrato com a incorporadora e agora precisa desistir. Talvez a situação financeira tenha mudado, talvez o empreendimento não corresponda ao que foi prometido, ou talvez a construtora esteja atrasando a obra. A pergunta é sempre a mesma: quanto eu perco?
Desde 2018, a Lei 13.786 — conhecida como Lei do Distrato — estabelece regras claras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta e loteamentos. Este artigo explica os direitos do comprador, os limites de retenção da construtora e a jurisprudência atualizada do STJ sobre o tema.
1. O que é o distrato imobiliário
Distrato é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel antes da conclusão do negócio. Ocorre quando o comprador desiste da aquisição ou quando as partes, de comum acordo, decidem encerrar o contrato.
A Lei 13.786/2018 alterou dois diplomas legais fundamentais:
- Lei 4.591/1964 (incorporações imobiliárias) — acrescentou os arts. 67-A a 67-C, regulamentando o distrato em imóveis na planta.
- Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano) — alterou o art. 32-A, aplicando regras semelhantes aos loteamentos.
Atenção: a Lei do Distrato se aplica somente a contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018, data de sua entrada em vigor. Contratos anteriores seguem as regras do CDC e a jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543).
2. O Quadro-Resumo obrigatório
A Lei 13.786/2018 exige que todo contrato de incorporação contenha um Quadro-Resumo com informações essenciais em destaque, entre elas:
- Preço total, parcelas e índice de correção.
- Valor da comissão de corretagem e quem a paga.
- Consequências do desfazimento do contrato — penalidades, prazos de devolução e percentuais de retenção.
- Existência ou não de patrimônio de afetação.
Se o contrato não contiver Quadro-Resumo ou se as condições de distrato não estiverem expressamente previstas, o comprador pode alegar a nulidade das cláusulas penais, pois a lei condiciona a validade da retenção à previsão contratual destacada.
3. Quanto a construtora pode reter
A Lei do Distrato estabelece dois cenários de retenção, conforme o regime do empreendimento:
Sem patrimônio de afetação
A incorporadora pode reter até 25% dos valores efetivamente pagos pelo adquirente, além da comissão de corretagem (se prevista no contrato). O restante — no mínimo 75% — deve ser devolvido ao comprador.
Com patrimônio de afetação
Quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 31-A da Lei 4.591/64), a lei autoriza retenção de até 50% dos valores pagos. Três requisitos cumulativos para a validade dessa retenção:
- Contrato firmado após 28/12/2018.
- Regime de patrimônio de afetação averbado na matrícula do imóvel.
- Previsão expressa e destacada no Quadro-Resumo.
STJ 2025: teto global de 25% em relações de consumo
Em novembro de 2025, a 3ª Turma do STJ concluiu o julgamento do REsp 2.194.055/SP e fixou entendimento de que, nas relações de consumo, o CDC prevalece sobre a Lei 13.786/2018. A relatora, Ministra Nancy Andrighi, estabeleceu que:
A soma de todos os descontos — cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos — não pode ultrapassar 25% dos valores pagos pelo comprador.
Em dezembro de 2025, no REsp 2.207.712/SP, a mesma Turma reafirmou a tese e reduziu retenções de 50% para 25%, mesmo em empreendimentos com patrimônio de afetação.
Divergência interna: a 4ª Turma do STJ tem admitido a retenção de 50% quando há patrimônio de afetação, desde que respeitados os requisitos legais. Essa divergência pode levar a questão à 2ª Seção do STJ ou ser afetada como recurso repetitivo.
Na prática, isso significa que o comprador consumidor que buscar o Judiciário tem boas chances de limitar a retenção a 25%, especialmente nos tribunais que seguem a orientação da 3ª Turma.
4. Prazos de devolução
Os prazos para devolução dos valores ao comprador variam conforme o regime:
- Sem patrimônio de afetação: parcela única em até 180 dias corridos contados da data do desfazimento do contrato.
- Com patrimônio de afetação: parcela única em até 30 dias após a expedição do habite-se pela prefeitura.
Em ambos os casos, o valor devolvido deve ser corrigido monetariamente pelo mesmo índice que corrigia as parcelas do contrato (geralmente INCC ou IGP-M).
Atenção: se o habite-se demorar anos, o comprador pode ficar sem receber por tempo indeterminado no regime de patrimônio de afetação. Nessas situações, é possível buscar judicialmente a antecipação da devolução com fundamento na desproporcionalidade da espera.
5. Direito de arrependimento: 7 dias
Se o contrato foi assinado em estânde de vendas, feiras imobiliárias ou fora da sede do incorporador, o comprador tem direito ao arrependimento no prazo de 7 dias corridos, contados da assinatura.
Nessa hipótese, a devolução é integral, incluindo:
- Todas as quantias antecipadas (sinal, entrada, parcelas).
- Comissão de corretagem paga.
- Sem qualquer penalidade ou retenção.
Esse direito decorre tanto do art. 49 do CDC (compras fora do estabelecimento comercial) quanto da previsão específica da Lei 13.786/2018. O prazo de 7 dias é improrrogável e não pode ser reduzido por cláusula contratual.
6. Distrato por culpa da construtora
Quando a construtora dá causa ao distrato — tipicamente por atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância —, as regras mudam completamente a favor do comprador.
O art. 43-A da Lei 4.591/64 permite uma tolerância de 180 dias corridos além do prazo contratual de entrega. Ultrapassado esse período, o comprador pode rescindir o contrato e exigir:
- Devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
- Multa contratual a favor do comprador, se prevista.
- Lucros cessantes equivalentes ao valor de aluguel do imóvel durante o período de atraso.
- Comissão de corretagem — também devolvida.
A Súmula 543 do STJ consolida esse entendimento: na resolução por culpa exclusiva do fornecedor, a restituição deve ser integral e imediata.
Temos um artigo específico sobre esse tema: Construtora atrasou a entrega do imóvel: seus direitos e como agir.
7. Alienação fiduciária: regra diferente
Quando o contrato de compra e venda contém cláusula de alienação fiduciária em garantia e essa alienação está registrada no cartório de registro de imóveis, o distrato segue um procedimento diferente.
O Tema 1095 do STJ (recurso repetitivo) fixou que, nessa hipótese, a resolução do contrato por inadimplemento do devedor deve observar o procedimento da Lei 9.514/1997, e não o CDC. Isso significa que:
- O devedor é intimado a purgar a mora.
- Não purgando, o imóvel vai a leilão extrajudicial.
- Se o valor arrematado superar a dívida, o saldo é devolvido ao comprador. Se não superar, a dívida é considerada extinta.
Requisitos cumulativos para aplicação da Lei 9.514/97 (Tema 1095):
- Registro do contrato de alienação fiduciária no cartório de imóveis.
- Inadimplemento do devedor.
- Constituição regular em mora.
Se qualquer desses requisitos faltar — por exemplo, se a alienação fiduciária não foi registrada —, o procedimento da Lei 9.514/97 não se aplica, e o distrato volta a ser regido pelas regras gerais do CDC e da Lei do Distrato.
8. Passo a passo para pedir o distrato
- Reúna toda a documentação: contrato de compra e venda, Quadro-Resumo, comprovantes de pagamento de todas as parcelas, recibo de corretagem e correspondências com a incorporadora.
- Notifique a incorporadora por escrito: envie notificação extrajudicial (carta com AR ou e-mail com confirmação de leitura) informando a intenção de rescindir o contrato e solicitando a devolução dos valores conforme a Lei 13.786/2018.
- Verifique o regime do empreendimento: consulte a matrícula do imóvel no cartório de registro para confirmar se há patrimônio de afetação averbado e se existe alienação fiduciária registrada.
- Analise a proposta de devolução: a construtora deve apresentar os cálculos detalhando a retenção. Confira se está dentro dos limites legais (25% ou 50%) e se a correção monetária foi aplicada corretamente.
- Negocie ou acione o Judiciário: se a retenção for abusiva ou a construtora se recusar a devolver, é possível ingressar com ação judicial para reaver os valores. Em relações de consumo, a jurisprudência do STJ ampara o limite de 25%.
Prazo prescricional: o prazo para buscar a devolução dos valores é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), contados da data em que a devolução deveria ter ocorrido.