Quem aluga apartamento por temporada no Rio conhece a cena: chega uma notificação do síndico, uma convocação de assembleia com o item "hospedagem por aplicativo" na pauta, ou uma multa direto no boleto. Até pouco tempo, a resposta padrão era "a convenção não proíbe, então posso". Em 2026 isso mudou.
Este artigo explica o que o Superior Tribunal de Justiça decidiu, o que ainda está em julgamento, e o que fazer se o seu condomínio começou a questionar a atividade. Há também uma parte sobre o problema que ninguém avisa antes de começar: o hóspede que danifica o imóvel e a plataforma que não paga.
O que o STJ decidiu em maio de 2026
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ — órgão que reúne as duas turmas de direito privado — julgou o REsp 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e fixou, por maioria, o entendimento de que a oferta de imóvel para estadias de curta duração em plataformas como o Airbnb, dentro de condomínio com destinação residencial, exige aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.
A base é o Código Civil. O art. 1.336, IV impõe ao condômino o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação. O art. 1.351 exige dois terços dos votos para alterar a convenção. A leitura do tribunal: a hospedagem rotativa, com diárias e hóspedes diferentes a cada poucos dias, não é "uso residencial" — é uma atividade distinta, e liberá-la equivale a mudar a regra do prédio, o que só a assembleia qualificada pode fazer.
Sem essa aprovação, segundo o STJ, a utilização está vedada — mesmo que a convenção não contenha uma linha sequer sobre Airbnb.
Essa decisão não surgiu do nada. Em 2021, a Quarta Turma já havia julgado o REsp 1.819.075, de Porto Alegre, e concluído que a atividade configura um contrato atípico de hospedagem — nem locação regida pela Lei do Inquilinato, nem hotelaria — e que o condomínio residencial pode proibi-la. A diferença é que aquela era uma decisão de turma; agora foi a Seção inteira, o que pesa muito mais.
O que ainda vai ser decidido: Tema 1.443
Um mês depois, em junho de 2026, a mesma Segunda Seção afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537, sob relatoria do ministro Raul Araújo, ao rito dos recursos repetitivos — o Tema 1.443. A pergunta submetida é precisa:
"Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa."
Com a afetação, todos os processos sobre o assunto ficaram suspensos em todo o país até o julgamento. Quando a tese for fixada, ela vinculará todos os juízes e tribunais.
É importante ler as duas decisões juntas. A de maio resolveu um caso concreto e sinalizou a direção. O Tema 1.443 vai transformar essa direção em regra obrigatória — ou, menos provavelmente, ajustá-la. Até lá, quem está em processo espera; quem está fora dele precisa se posicionar sabendo que o vento sopra contra a liberação automática.
Locação por temporada ou hospedagem? A diferença que decide o caso
Muitos anfitriões se apoiam na Lei 8.245/91, que no art. 48 admite a locação por temporada de até 90 dias, para lazer, cursos, tratamento de saúde e situações semelhantes. A lei existe e é válida. O ponto é que o STJ entende que a atividade típica de plataforma não se encaixa nela.
| Locação por temporada (Lei 8.245, art. 48) | Hospedagem atípica (o que o STJ vê no Airbnb) |
|---|---|
| Contrato escrito, um locatário por período | Reservas por aplicativo, hóspedes diferentes a cada poucos dias |
| Uso residencial temporário, sem serviços | Diárias, limpeza, enxoval, recepção, avaliações — estrutura de hotelaria |
| Rotatividade baixa | Rotatividade alta, pernoites de uma ou duas noites |
| Protegida pela Lei do Inquilinato | Contrato atípico; convenção do condomínio prevalece |
Na prática, o juiz olha para a rotatividade, a duração média das estadias, os serviços oferecidos e a forma de divulgação. Um apartamento alugado para uma família por 60 dias em janeiro, com contrato escrito, é temporada. O mesmo apartamento com 20 reservas de duas noites no mês é hospedagem — e cai na regra do STJ.
Três cenários para quem aluga
1. A convenção proíbe expressamente
É o cenário mais claro e o mais desfavorável. A proibição expressa é válida desde 2021 e a assembleia pode aplicar multa. A discussão se desloca para como a multa foi aplicada — quórum, notificação, valor — e não para se a atividade é permitida.
2. A convenção só diz "uso residencial"
É exatamente o que o Tema 1.443 vai definir, e é o cenário da maioria dos prédios antigos de Copacabana, Ipanema, Botafogo e Barra. A decisão de maio de 2026 indica que a cláusula de destinação residencial basta para vedar a atividade sem aprovação de dois terços. Quem está nesse cenário não deve tratar o silêncio da convenção como autorização.
3. A convenção permite, ou a assembleia aprovou por dois terços
Aqui a atividade está resguardada. Vale registrar a aprovação em ata e, idealmente, na própria convenção (com averbação no Registro de Imóveis), para que a regra não dependa da composição da próxima assembleia. O condomínio ainda pode regular o uso das áreas comuns por hóspedes, identificação na portaria e horários — o que é diferente de proibir.
Recebi notificação ou multa do condomínio. O que fazer?
- Não ignore. Silêncio costuma ser lido como confissão e abre caminho para a multa por reiteração.
- Peça a convenção e o regimento interno atualizados, com as atas das assembleias que trataram do assunto. É seu direito e é o primeiro documento que qualquer advogado vai pedir.
- Verifique como a multa foi aplicada. O Código Civil tem regras rígidas: a multa por descumprimento de dever condominial deve estar prevista na convenção e não pode ultrapassar cinco vezes a cota mensal (art. 1.336, § 2º); a multa por reiteração exige deliberação de três quartos dos demais condôminos (art. 1.337). O STJ exige notificação prévia e oportunidade de defesa antes de qualquer sanção por conduta reiterada ou antissocial.
- Responda por escrito, com protocolo. Uma resposta técnica muitas vezes resolve o caso na esfera interna, sem processo.
- Avalie o cenário em que você está (item anterior). Em alguns casos a estratégia é negociar a aprovação em assembleia; em outros, é discutir a validade da multa; em outros, é ajustar a operação para locação por temporada de verdade.
Se o condomínio já ajuizou ação, ela provavelmente está suspensa pelo Tema 1.443. Isso não significa que nada acontece: pedidos urgentes, em regra, continuam podendo ser analisados pelo juiz, e a suspensão não apaga multas que continuam sendo lançadas no boleto.
A assembleia vai votar a proibição
Uma assembleia que delibera sobre hospedagem por aplicativo precisa cumprir formalidades. Todos os condôminos devem ser convocados (art. 1.354), o assunto deve constar expressamente da pauta, e o quórum depende do que está sendo votado: incluir uma proibição na convenção exige dois terços; uma mera "recomendação" do síndico não tem força de norma.
Assembleia convocada de forma irregular, com pauta genérica ("assuntos gerais") ou com quórum insuficiente pode ser anulada judicialmente. Antes de discutir o mérito, verifique se o procedimento foi correto — é frequentemente onde o condomínio erra.
Você aluga o imóvel de terceiro e coloca no Airbnb?
Atenção redobrada. A Lei 8.245/91, art. 13, exige consentimento prévio e escrito do proprietário para sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel. Hospedar terceiros mediante pagamento sem essa autorização é infração contratual e permite ao proprietário pedir o despejo (art. 9º, II). O problema com o condomínio, nesse caso, vem acompanhado de um problema com o locador.
O hóspede danificou o imóvel e o Airbnb não pagou
A plataforma oferece o AirCover para anfitriões, com cobertura anunciada de até US$ 3 milhões para danos. É preciso entender o que isso é: uma garantia contratual da própria plataforma, não um seguro regulado pela SUSEP. Quem decide se paga, quanto paga e em que prazo é a própria empresa, segundo os termos que ela redigiu.
As negativas mais comuns alegam "falta de prova de que o dano foi causado pelo hóspede" ou perda do prazo — atualmente, o pedido deve ser aberto na Central de Resoluções em até 14 dias após o check-out (confira o prazo vigente nos termos da plataforma). Anfitriões relatam com frequência pedidos encerrados sem análise.
Se a plataforma negou, o caminho é a ação de reparação contra o hóspede, com base nos arts. 186 e 927 do Código Civil. O obstáculo prático é a identificação: a plataforma exibe nome e foto, mas não CPF nem endereço. Esses dados podem ser obtidos por ordem judicial dirigida à plataforma, e a própria recusa injustificada de indenizar pode ser discutida com base no contrato de anfitrião e nos termos publicados.
O que pesa neste tipo de caso
- Convenção e regimento interno atualizados, com data de registro.
- Atas das assembleias que trataram do tema e os editais de convocação (com prova do recebimento).
- Notificações e boletos com as multas lançadas.
- Histórico da operação: número de reservas, duração média, serviços oferecidos — o que caracteriza a atividade como temporada ou como hospedagem.
- Contrato de locação, se o imóvel não é seu.
- Em caso de dano: fotos com data antes e depois, mensagens dentro da plataforma, orçamentos e a resposta escrita da empresa.
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb se a convenção não fala nada?
É a pergunta que o Tema 1.443 do STJ vai responder com efeito vinculante. A decisão da Segunda Seção de maio de 2026 indica que sim: a cláusula de destinação residencial já basta, e liberar a atividade exige dois terços dos condôminos. Até a tese definitiva, é prudente agir como se a resposta fosse sim.
Alugar por temporada é ilegal?
Não. A locação por temporada é prevista na Lei 8.245/91 e continua válida. O que o STJ decidiu é que a hospedagem rotativa por plataforma, com diárias e serviços, é atividade diferente, e em condomínio residencial depende de aprovação.
A multa do condomínio vale mesmo com os processos suspensos?
A suspensão do Tema 1.443 atinge os processos judiciais, não a vida interna do condomínio. A multa pode continuar sendo lançada e cobrada; o que se discute é a validade dela, e isso pode ser feito na esfera interna ou, nos casos urgentes, em juízo.
O AirCover é seguro?
Não. É uma garantia contratual da plataforma, sem regulação da SUSEP. Quem quer proteção real contra danos precisa contratar seguro residencial com cobertura específica para locação por temporada.
Posso ser despejado por colocar no Airbnb um imóvel alugado?
Sim, se não houver autorização prévia e escrita do proprietário. A Lei 8.245/91 trata a sublocação sem consentimento como infração que autoriza o despejo.
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